国晖北京- 住宅小区的广告收益到底应当归谁所有?

发布日期:

2021-09-24
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国晖(北京)律师事务所

    北京律所找国晖,国晖北京帮您忙。一直以来,业主与物业公司对住宅小区的广告收益争论不休,业主认为应当归业主共有,而物业认为应当属于物业管理费。那么,住宅小区的广告收益到底应当归谁所有?随国晖北京律所小编一起来看看吧。

    下面进入今天的故事讲解:

    故事梗概

    王三和是亲亲家园的业主以及业主委员会委员,四元公司是亲亲家园的物业管理企业。四元公司负责人赵某某代表亲亲家园与中国移动、中国联通等签订小区内的广告牌使用协议,约定两公司使用小区9个广告牌,使用期限3年,使用费共计170万元。此后,中国移动、中国联通等向四元公司账户支付了该笔使用费。

    王三和知道后找到赵某某,认为小区内的广告牌虽然是由物业服务企业来管理,但是毕竟使用的是全体业主共有部分,使用费收益应当归全体业主所有。

    赵某某则认为所有洽谈、沟通和之后的维护工作都是由物业来负责,而且这些款项实质上就属于物业管理费,应当由物业收取,业主无权主张收益。王三和对此很不满,在取得业主大会的同意后,以业主委员会的名义将四元公司告到法院。

    上述故事中涉及了民法典规定的建筑物业主共有部分收益归属的问题,那么,王三和的请求能否得到法院的支持呢?

    什么是建筑物业主共有部分?

国晖北京- 住宅小区的广告收益到底应当归谁所有?

    所谓建筑物业主共有部分,包括建筑物内的全体业主使用的广场、舞厅、图书室、棋牌室等,其他走廊、门庭、大堂等建筑物的构成部分,同样是业主共有部分。

    获得的收益应该如何分配?

    针对利用这些共有部分取得的收益应如何分配的问题,《民法典》第282条作出了规定。

    《民法典》第282条

    建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入在扣除合理成本之后,属于业主共有。

    根据《民法典》第282条的规定,区分所有建筑物的共有部分属于业主共有如果利用共有部分发生的收益,原则上应当归属于全体业主所有。物业服务机构将这些收益作为自己的经营收益,侵害全体业主的权利的,构成侵权行为。但与此同时,毕竟物业服务企业在牵头利用这些共有部分,也是基于物业服务企业确实为共有收益的发生付出的必要的劳动,才能够取得这些收益。而且,物业服务企业是经营者,为经营业主的共有部分获得收益付出了代价,应当有一定的回报。

    因此,这些共有部分发生收益应当扣除物业服务企业合理的管理成本,也需要给物业服务企业留下必要的利润。剩余的收益部分,就归属于全体业主共有。至于如何处置,应当由业主大会决定。比如业主大会决议归属于公共维修资金,则应当归入公共维修资金;如果业主大会决议分给全体业主每个人享有,那么就应当按照每一个业主专有部分的建筑面积比例分配。

    物业公司是否可以获得收益?

国晖北京- 住宅小区的广告收益到底应当归谁所有?

    上述故事中,四元公司作为物业服务企业,利用小区的共有部分开展出租业务,将广告牌租给中国移动、中国联通使用,因此取得了170万元的经营性收益,该收益在扣除合理成本后应当由业主共有。因此,王三和代表业主委员会主张四元公司返还物业管理区域的经营性收益在原则上应予支持。

    但同时,考虑到四元公司在整个过程中参与了签约的磋商谈判,事后还需要对广告牌等进行维护,相应地也会产生不少经营性支出,这些支出都属于合理成本,如果不考虑这些成本,一味地将所有收益都归属于业主所有,则难免会损害物业服务企业的积极性,导致之后没有物业服务企业愿意从事此类工作,这样的话对业主也是有害而无益。所以,四元公司主张人员费、维护费等这些合理成本和支出,具有合理性,法院同样应当予以支持。

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