国晖北京- 购买商品房签订认购书后能反悔吗?

发布日期:

2021-10-27
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国晖(北京)律师事务所

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    买房子是不少人的梦想,不过由于好的房源有限,很多人都是交了定金先定下来。若是签了认购合同交了定金之后想买别的房子了,认购的房子还能退吗?

    案情简述

    为准备结婚,张大头计划购买商品房,故而前往锦绣城售楼处咨询。经过一番考察,张大头在售楼小姐的引导下,签订了锦绣城商品房认购书,并交付20000元定金。认购书约定,张大头自愿认购锦绣城住宅一套,该住宅建筑面积平均单价为4450元每平方米,住宅总价暂定427200元,车位使用权单价10万元每个,暂定总房款527200元。

    同时,认购书还约定,在开发商取得商品房预售许可证之日起,30个工作日内与张大头签订正式的商品房买卖合同。后来,由于张大头的未婚妻看中另一个名为江滨府的楼盘,张大头为了能够尽早结婚,只能根据未婚妻的要求购买江滨城的商品房。因此,张大头向锦绣城提出悔约,锦绣城则要求没收20000元的定金,双方发生争议。

    预约合同

国晖北京- 购买商品房签订认购书后能反悔吗?

    从内容上看,张大头和开发商签订的商品房认购书属于预约合同。预约合同是相对于本约合同来说的,也叫预备合同或合同预约,是指当事人约定在将来一定期限内应当订立合同的预先约定。

    当事人签订预约合同的最直接目的就是对交易机会的固定,使得当事人能够在复杂多变的环境中对未来合同作出提前的安排,合理分配缔约风险、降低缔约成本,充分保护当事人订立本约的权利。以商品房预约合同来说,在开发商取得商品房预售许可之前尚不能签订买卖合同本约,但可以通过预约的方式来提前锁定潜在购房者。

    预约合同如何认定

    对于预约合同的效力,《民法典》第495条规定:

    “当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。'

    根据《民法典》第495条的规定,判断一个合同是预约还是本约,应探求当事人的真意来确定,如果将来还需签订本约,那就是预约,否则就是本约。当事人的真意不明的,就应当通观合同的全部内容确定:

    (1)合同要素已经明确、合致,其他事项规定明确,已无另行订立合同必要的,为本约。

    (2)如果将来系依所订合同履行而无须另订本约,即使名为预约,也应认定为本约。

    (3)预约在交易上属于例外,当一个合同是预约还是本约有疑间时,应认定为本约。

    (4)“初步协议”“意向性协议”等,只要不具有将来订立本约的法律效力,不认为是预约;具有将来订立本约的效力的,应当认定为预约。

    预约同样是依据当事人意思成立生效的合同,其能够对双方当事人都发生拘束力,任何一方都不能随意反悔,拒绝按照预约合同签订本约。一方当事人不履行订立合同义务的,对方可以请求其承担违反预约合同的法律责任。预约合同已经对违约责任作出约定的,按照约定承担违约责任即可。没有约定的,一般不宜要求违约方继续签订本约,而是要求违约方承担损害赔偿责任。因为合同要求当事人之间协力实现合同目的,这是以双方存在信赖为基础的,违约预约已经导致双方丧失信赖的基础。尤其是在合同的标的具有人身性质的时候,比如提供教育培训服务,法律更不应该强制违约方签订本约,只能以损害赔偿来代替。

    结论

国晖北京- 购买商品房签订认购书后能反悔吗?

    就本案来说,张大头和开发商签订的购房认购书载明双方将来还需另行签订商品房买卖合同,这表明认购书属于预约合同。该预约合同一经双方签字便告成立生效,任何一方都不得随意反悔。张大头的反悔行为构成违约,他应当按照合同约定承担违约责任,即无权请求开发商返还20000元的定金。

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