北京律师- 承租的房子装修后被房主卖掉,装修费花落谁家?-国晖北京律师事务所

发布日期:

2021-11-04
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国晖(北京)律师事务所

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    租赁的房子为了住的更舒适,有些人会选择进行装修,若是装修没多久房东把房子卖了,装修的费用应当由谁来承担呢?

    案情简述

    李某华和王某昌是朋友关系,王某昌因为孩子马上要上小学,需要承租李某华位于市中心的一套房子。由于李某华的房子长期没有人居住,出于便利孩子的需要,王某昌对房子进行了全方位的装修,同时也购置了新的家具。考虑到装修的价值,王某昌与李某华签订的租赁合同中约定租期为6年,到期如果要续租,应当取得出租人和承租人的同意。

    但因为市中心的房价飞涨加上李某华有资金需要,3年后李某华准备出售房屋,但买房人要求房子里没有租客,于是李某华希望提前解除租赁合同,并答应向王某昌支付一定的补偿。王某昌同意搬走,但认为装修花了很多钱,李某华应当补偿。李某华心想房子最终是要卖掉的,装修自己也用不了,于是不同意额外再补偿王某昌,于是让王某昌自己把装修拆了拿走,自己不需要。王某昌不同意,故不肯搬走,双方僵持不下,均到法院起诉。李某华要求王某昌限期搬离,王某昌则要求李某华支付装修的补偿款。

    那么,租的房子进行了裝修,装修究竟归谁,王某昌和李某华的请求,谁能得到法院的支持?

    添附规则的适用

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    所谓添附,是指不同所有权人的物被结合、混合在一起成为新物,或者利用别人之物加工成为新物的事实状态,承租房里的装修是添附的典型体现。

    添附是所有权取得的根据之一,这是因为添附发生后,要恢复各物的原状在事实上已不可能或者在经济上是不合理的,就像装修一样,要拆也能拆除,但是成本太高。因此,有必要确定添附物的权利归属,以解决双方的争执。

    《民法典》第322条对此作出了规定:

    “因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”

    添附所有权归属的四个原则

    根据《民法典》第322条的规定,添附后所有权的确定有四个层次:

    1.有约定的按照约定。体现在本案中,如果李某华和王某昌能够就装修物的归属或者补偿达成一致,则应当遵照双方的约定处理。

    2.没有约定或者约定不明确的,依照法律规定处理。

    3.当事人没有约定,法律也没有规定的,则应按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。所谓发挥物的效用原则,是指物归属于哪一方更能够发挥物的效用,就应归属于哪方。保护无过错当事人的原则,是指对于无过错的一方当事人,应当给予更好的保护。两个原则中,应当首先考虑物的效用原则。

    4.因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损失的,应当给予赔偿或者补偿。

    结论

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    根据上述处理添附所有权归属的四个原则,本案应当做如下处理:

    首先,当事人双方没有能够就添附物的规定达成一致,李某华想要把装修仍然归王某昌所有,让王某昌自己拆除,王某昌则认为装修的所有权应当归属于李某华,李某华对其进行补偿,因此无法按照约定来处理。其次,对于装修的归属问题,法律没有直接的规定,这属于意思自治的范围。再次,由于本案中李某华准备收回房屋并出卖,显然将装修归属于李某华,有利于提升房屋的价值,对李某华更为有利,相反,对于王某昌来说,其把装修拆走会严重贬损装修物的价值。而且,王某昌在本案中没有过错,是李某华想要将房屋出卖进行谋利,所以才提前要求中止租赁合同,法院应当偏重保护王某昌的诉求,判决装修物归属于李某华。最后,本案系由于李某华的过错,导致租赁合同提前解除,此种行为会给刚完成装修不久,支付了装修款的王某昌的权益造成损害,根据法律规定,李某华应当对王某昌的损失进行赔偿或者补偿。

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