国晖北京-奶奶住在养老院,孙女将奶奶的房屋擅自出租,请立即返还!

发布日期:

2022-12-08
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国晖北京律师事务所

原本在养老院安心养老的徐奶奶,突然听闻自己承租的公租房被孙女小张擅自出租了,请求小张交还房屋,小张以多种理由推脱,徐奶奶无奈,请我所胡素卫律师和沈旭律师,帮她追回自己的房屋。

案情简述

徐奶奶在北京市海淀区某小区承租了一套公租房,系直管公房,产权归属于北京市海淀区房屋土地管理局,登记承租人为徐奶奶本人。近年来,徐奶奶在养老院居住,不常回该房屋,孙女小张擅自更换了门锁,又拿着《北京市公有住宅租赁合同》和户口薄,将该房屋转租。看到这里,想必大家都有一个疑问,公租房能转租吗?我们在后文中探讨。

徐奶奶虽然住在养老院,但并未放弃该房屋的居住权!当徐奶奶请求小张返还该房屋时,小张却用多个理由进行反驳:首先,徐奶奶年事已高,并长期卧床,是否为真实意思表示呢?而且,该房屋承租人虽然只写了徐奶奶一人的姓名,但该房屋是以家庭为单位承租的,自己的户口在涉案房屋中,小张的父亲老张,即徐奶奶的儿子,于2021年与世长辞,老张生前一直和小张共同居住在涉案房屋内,徐奶奶自2017年起便搬到养老院居住,便不在在此房屋内居住了。基于上述理由,小张认为自己对于该房屋同样享有居住使用权,该房屋也不是徐奶奶的私有财产,为公有住房,徐奶奶无权要求自己返还。

法院审理

如果徐奶奶拥有涉案房屋的所有权,小张一定会自认理亏而立刻返还房屋,但本案的特殊之处在于,该房屋是公租房,徐奶奶是承租人,也没有所有权,在这种情况下,徐奶奶有权要求小张返还吗?

不动产或动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及孳息,但是应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用。依据《北京市公有住宅租赁合同》,可证明徐奶奶为涉案房屋的权利人,小张虽主张自己也有权占有,但其辩解未构成有力证据,故小张的主张未获法院支持,应向徐奶奶返还房屋及《北京市公有住宅租赁合同》。至于户口本,徐奶奶和小张均系户口的持有人,各方均有权持有,如有使用需要应积极协商,共同使用。

公租房的租赁价格远低于市场价,设立初衷是为一些没有房屋的居民提供住处,在申请条件上较为严格,仅限于本人及家属居住,如转租便能赚取高额差价,背离了公租房的设立初衷。转租、换租、长期闲置、装修、改变用途都是《公共租赁住房管理办法》所禁止的行为,如果对公租房进行了转租,需接受罚款的行政处罚,并退回公租房,承租人拒不退回公共租赁住房的,市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回。

律师评析

本案是一件占有排除妨碍纠纷的案件。现实生活中,有很多老人将房屋借给子女或孙辈居住,子女或孙辈却擅自转租的情况,老人碍于亲情,不愿将对方诉至法院,子孙擅自转租的局面时有发生。本案中,徐奶奶积极维权的行为值得我们学习。

如果是普通房屋,面对承租人擅自转租的情况,房屋所有权人如何维权呢?承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。出租人如不同意承租人转租,一定要在知道转租行为后六个月内提出异议,如未在此期限内提出,将视为同意,可见,法律虽保护出租人的权益,但也要求出租人积极行使权利。转租的差价归谁呢?一般应归承租人所有,但双方另有约定的除外。

小张从小和徐奶奶一起生活,有着十分深厚的祖孙情谊,却因抢占一间房屋而让多年来的祖孙情谊冷却了,实属不值。随着房屋问题的解决,愿双方的关系也能重归于好,莫让亲情因诉讼而变得冰冷。

法条链接

《民法典》第四百六十条:不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息;但是,应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

《民法典》第四百六十二条:占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权依法请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。

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