国晖北京- 疫情防控期间,能请求法院变更租赁合同吗?

发布日期:

2021-11-22
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国晖(北京)律师事务所

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    疫情的突发,让很多人都措手不及。由于疫情的原因,一些店铺无法开门做生意,不仅没了收入还需要面临高额的房租,对此,商家是否可以请求房东降低租金呢?

    案情简述

    2018年,王小二在大学城租赁一家门面,用来经营洗衣店,主要是给附近师生提供洗衣服务。租赁合同的租期为3年,每月租金5000元。由于附近师生密集,王小二的生意十分红火,每月利润有近万元。

    2020年1月,新冠疫情暴发后,武汉封城,全国都实施管控。大学城的师生不许返校,都只能滞留在家,改为线上上课。由于大学城内的人流量急剧减少,洗衣店门可罗雀,没有生意可做,营业收入大幅减少。由于缺少现金流,王小二感到压力巨大,无力承担高额房租。因此,王小二向房东主张变更租赁合同,要求降低租金,房东不允,双方发生争议诉至法院。

    那么,王小二有权请求法院降低租金吗?

    如何依据情势变更来调整合同内容?

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    情势变更是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因导致合同基础动摇或丧失,若继续履行合同使得当事人利益失衡,法律允许受不利影响的当事人主张变更合同内容或者解除合同的制度。在发生情势变更事实时,为妥当调整合同当事人之间的利益,《民法典》规定了情势变更制度。

    《民法典》第533条规定:

    “合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。”

    请求变更或解除合同需要满足的条件

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    根据《民法典》第533条的规定,在特定情势发生后,受不利影响的当事人如要请求变更或解除合同需要满足严格的条件:

    1.特定情势是不属于正常商业风险的客观事由,且必须影响到合同的基础条件。也就是说,这种情势与当事人的主观意志无关,当事人既不能预测到,也对其发生没有过错可言。但是,这种情势发生后会给合同履行造成重大影响,即导致双方利益明显失衡。比如,由于国家对特定原材料施加管制,导致原材料价格急剧上升,如果供货方继续按照原来的价格履行合同会严重亏损。

    2.特定情势发生的时间是合同成立后至履行完毕前。如果发生在合同成立前当事人就可以事先知悉并在合同中对相关风险作出安排。如果发生在合同履行后,就不会影响合同履行,也就不必变更或解除合同了。

    3.继续按照原来的合同约定履行会产生显失公平的结果。情势变更的价值在于通过司法权力的介入,重新在合同当事人之间分配利益和风险,以实现公平的目的。而这必须以继续履行原来的合同会造成利益失衡为前提。

    结论

    就本案来说,王小二在与房东订立合同之时,新冠疫情尚未发生,双方也难以预料到新冠疫情会在2020年年初爆发。而洗衣店的经营是以具备充足的人流量为前提的,新冠疫情暴发导致大学城师生无法返校,洗衣店附近的人流急剧减少。

    王小二继续租赁该门面的价值就会大打折扣,甚至会使其面临亏损倒闭的风险,如果要求王小二按原标准支付租金明显不公平。

    这种影响已经超出了正常的商业风险的范围,构成情势变更的法定事由,王小二有权要求房东降低租金,以共同分摊新冠疫情带来的损失。

    具体来说,王小二应当与房东进行磋商,请求房东根据新冠疫情的影响适当降低房租,双方共同分担这部分损失。只有在磋商失败后,王小二才应该向法院提起诉讼,请求法院变更合同,降低租金数额。因为磋商义务是法定义务,王小二需要先行与房东磋商,履行磋商义务后才可提起诉讼。

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