渠女士和爱人将一间临街店铺出租给宋先生，双方在《房屋租赁合同》中约定了支付违约金的条款。后来，宋先生因经营不善拖欠租金近10万元，并准备提前退租。面对宋先生种种请求减免租金的理由，以及拒付违约金的理由，渠女士请到我所律师，维护她的合法权益。

案情简述——为了经营店铺，我的人生已捉襟见肘

渠女士作为出租人（甲方），宋先生作为承租人（乙方），双方于2018年4月20日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租租赁房屋，租赁期自2018年4月20日至2023年4月19日；租金标准为每月41700元，押二付三；因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；（请注意该违约金条款，影响着后续的判决结果）

2019 年12月初，宋先生的店铺生意不佳，无法负担昂贵的租金，向渠女士传达无法再继续经营之意。2019年12月下旬，宋先生给渠女士发微信称： “渠总，房租我下周汇你个五万，你呢给我个时间让我转让， 我这从开业到现在五个多月没营业亏得太多了，要能转出去我能少亏点，你这边也能衔接上，这边要改了格局破了装修就比周边房租高太多了，你呢做老板的多理解，现在赚钱都不容易，你看行吗？”宋先生希望渠女士体谅自己，少挣点租金便是了，但租金也是渠女士重要的收入来源，或许渠女士还有按月支付房贷的压力，并不能随意减免。

租赁期限内，房屋曾有几次漏水，宋先生在通报渠女士后先行维修并垫付费用。

《房屋租赁合同》合同于2020年4月20日解除，早于约定的租期，渠女士向宋先生主张拖欠的房租近10万元和违约金，宋先生拒绝，认为自己为维修房屋的漏水问题花费了大量金钱，疫情还影响了自己的经营状况，租金应相应减少。

宋先生提前退租，是因为店铺经营不善，确实受到了疫情不可抗力的影响，但宋先生六分之五的租期都处于疫情爆发之前，宋先生拒付违约金的行为，是想把经营不善造成的亏损转嫁给渠女士，对自己有失公平。

案件分析——守住违约金，这是我最后的底线！

本案的争议焦点之一，合同中对于何种情况可以减免租金并不明确，但客观发生了应减少租金的情况，减少多少租金合理呢？

首先，因房屋漏水，宋先生多次维修，维修时必然影响过客进入该店铺的积极性，客观上影响租赁房屋的使用，渠女士应适当减少租金，法院酌定减少租金3万元。

其次，考虑到2020年2月以来的新冠疫情影响，酌定渠女士在疫情期间减免租金60550元。综上，原本拖欠了10万元租金，在法院酌定减少后，便只剩下1万元。目前看来，法院对拖欠租金大砍一刀，似乎对渠女士不利，但接下来关于违约金的判决，体现了民法对当事人意思自治的尊重。

渠女士和宋先生于2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于上述认定，应由宋先生承担合同解除的违约责任，渠女士主张违约金数额亦属合理，宋先生应予支付。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。一审和二审中，法院均支持宋先生向渠女士支付金额相当于一个月租金的违约金。至此本案终结，我所律师为渠女士扳回一城。

律师评析

疫情期间，店铺被迫停业数月，法院有时会酌定减免租金，于承租人而言是雪中送炭，感受到了法律的温度，但此举将停业的压力部分转嫁到了出租人身上，出租人或许也面临按月还款的房贷压力，只能无奈接受。

本案中，双方当事人约定的违约金和一个月租金数额相等，渠女士担心法院会根据“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的条款酌定减少违约金。法院可能是考虑到已经酌定减免了9万元拖欠的租金，再酌减违约金对我方有失公平，全额支持了违约金的请求。综合来看，渠女士等到了比较圆满的结局。

法条链接

《民法典》第585条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

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