国晖北京-我们的天花板在下雨!物业:下班勿扰

发布日期:

2022-09-13
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来源:
国晖北京律师事务所

案情简述:

一户人家的屋中发生了这样的一幕:天花板下起了“倾盆大雨”,从下午四点一直下到了晚上九点,去楼上敲门,却无人响应,估计是家里没人。于是给物业打电话,业主和物业的对话如下:

楼下业主:“物业说找不到人,就一句话找不到人,让我们耽误一晚上。我们是下午4点多给物业打的电话,5个小时了,还没有找到楼上业主!他们是干啥的,漏水是否属于公共区域?”

物业:“漏水不属于公共区域,属于你们楼上楼下的个人区域,我们的下班时间是晚上八点。” 今天,我们来探讨一个问题,楼上漏水楼下被泡,物业是否需要担责?

案件分析:

室内漏水,基本有这三种情形:如保修期内屋顶、外墙漏水,由开发商承担责任;如因装修破坏或操作不当致漏水,由楼上住户承担责任;如保修期满后共有部分漏水,由物业承担责任。

什么是专有部分,什么是共有部分呢?

《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围:门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。

专有部分还包括整栋建筑物、特定空间及露台等,其中特定空间是指无固定墙壁间隔,但是彼此间有明确界址,能够排他私用的空间范围,如车位、摊位等。

楼下的天花板,楼上的地板,属于房屋的专有部分,楼下的天花板漏水应有楼上住户承担责任。

《民法典》第296条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”据此,楼上无论是由于装修还是忘记关水龙头导致的漏水,都应该为该行为造成的损失负责。

楼上漏水,物业是否有义务解决呢?

没有法律义务,但是可能有合同义务,如物业服务合同中规定了物业有抢险救灾的义务,则有义务协助解决。尽管如此,视频中物业人员“下班勿扰”的冷漠态度令人气愤。如果有备用钥匙,可以关掉楼上住户的水龙头或水阀以减小损失。

没有对比就没有伤害,看看别人家的物业是怎么做的吧!

物业工作人员第一时间联系维修师傅去现场,修复完成并查明渗水原因为暖气管箍跑水导致,室内水深大概6公分。

事已至此,楼下住户怎么办?

楼可先评估一下漏水给自己造成的损失,和楼上协商赔偿事宜,如为达成一致,可起诉解决。

可以主张哪些赔偿?

1、对屋内被损毁位置进行修复,恢复原状并承担维修费用

2、赔偿因漏水行为导致的财产损失

3、诉讼费用和鉴定费用

根据类似判例显示,法院一般会支持上述请求,但在具体数额上可能比原告主张的稍少一些。但是,鉴定费用往往很高,甚至超过了维修费用和财产损失之和!建议楼下和楼上直接协商具体赔偿金额,或者采取“实报实销”的形式赔偿,不让“中间商赚差价”。整个过程非常耗费人力和财力,这一切为什么会发生呢?往往是因为楼上的疏忽,所以,出门前一定要关闭水龙头!

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