国晖北京-侵犯承租人的优先购买权能获得赔偿吗?

发布日期:

2023-02-27
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国晖北京律师事务所

《民法典》赋予房屋承租人优先购买权,因为承租人往往对租赁房屋的需求高于其他人,如果侵犯了承租人的优先购买权,将导致承租人丧失交易机会。

案情简述

20191210日,李女士承租了段先生的房屋,签订《北京市房屋租赁合同》,约定段先生将其名下位于北京市东城区幸福小区一套建筑面积163.83平方米的房屋出租给李女士,租赁用途为居住,租赁期限自202011日至2022630日。租金为每月2.6万元,押一付三。

双方约定了需承担违约责任和支付违约金的情形:承租人做出拖欠租金、擅自改变房屋用途、主体结构、擅自转租等行为,房东有权单方解除合同,收回房屋,补齐费用并按月租金200%向对方支付违约金;租赁期内房东提前收回房屋、应提前60日通知对方,并按月租金200%向对方支付违约金。因李女士自由房屋已经卖出,另外约定,租赁期间,房屋无论售否保证两年半的租期。

然而,刚入住段先生就表示有意转卖涉案房屋,双方的聊天记录大意如下:

20191220

段先生:手头紧,打算买房,希望配合看房。

李女士:影响孩子学习、老人休息,不同意。

2020912

段先生:出价2200万元你买吗?

李女士:太贵。

2020917

段先生:求您搬家。

李女士:不同意,房屋目前还没有卖,我还没有放弃优先购买权。

段先生:最少先付1200万元。

李女士:谁能一下拿出来这么多钱?要求新房东待租期满后再入住,不搬家是我的底线。

段先生向李女士发送《解除租赁合同通知》:因自己有意出售,李女士又放弃优先购买权,故此本人按约定支付违约金及相关费用,请李女士接到本通知时60日内提供银行账号并将所有东西搬出该房屋,否则责任自负。

之后,段先生与新房主签订房屋买卖合同。房屋成交价格2100万元,对于付款方式、定金、何时办理过户均进行约定。

2020929日签订了房屋买卖合同。

2020109日,段先生:房屋已卖,请立即腾退。

李女士:搬进来时房屋是裸房,搬家折腾一个月,现在没有时间和精力再搬家,租赁合同已经说好雷打不动住30个月。

202011月以后,新房主强制收房,严重影响原告李女士正常居住使用。

20201116日,段先生再次告知李女士称,按照《解除租赁合同通知》请李女士明天搬出该房屋。买卖不破租赁的法律依据段先生知晓,但段先生想的是自己愿意付5.2万元的违约金,有钱还不能任性吗?

因李女士未腾退,新房东强制更换门锁,并采取电话骚扰等方式要求李女士腾退,李女士不堪其扰,遂将段先生诉至法院,要求赔偿侵犯自己优先购买权的损失。

 

案件分析

段先生究竟是否侵犯了李女士的优先购买权?如何量化给李女士造成的损失?李女士与段先生签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应当依约履行。

《民法典》第726条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

本案中,段先生并未将最重要的房屋成交价如实告知李女士。从聊天记录看,段先生确实将房屋欲出售事宜在合理期限内告知了李女士,但段先生始终告知的房屋成交价为2200万元。而被告段先生与购买人签订的房屋买卖合同显示成交价为2100万元。据李女士说:“如果当时段先生通知我的是2100万元,我肯定会购买。”100万元的差价固然令人心动,但于两千余万元的基数而言,真有这般重要吗?

因李女士自有房屋已经出卖,又为涉案房屋添置较多家电才得以居住,所以明确表示底线是保证居住到期满。但段先生出卖时隐瞒了房屋已出租的事实,新房主又要求立刻入住,自己陷入不利境地。

段先生将涉案房屋出售,不能满足李女士租住到期限的合法要求,也未将房屋出售的价格如实告知原告李女士,使其丧失了行使优先购买权的机会,侵犯了李女士的优先购买权,应当赔偿。

赔偿多少合适呢?该房屋市场价和成交价的差额350万元,李女士主张200万元。但李女士因价额昂贵,未明确表达出同等条件一定行使优先购买权的意思,还存在不配合看房的行为,段先生并非恶意侵犯李女士优先购买权,李女士优先购买权的丧失也有其自身重大原因所导致,法院最终侵犯优先购买权的损失50万元,你认为这是公正的判决吗?

法条链接

《民法典》第726条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

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