国晖北京- 买家与卖家的“恩怨情仇”,到底是怎么回事呢?

发布日期:

2022-02-16
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广东国晖(北京)律师事务所

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    某甲:你没有按照约定交首付款,是你违约在先的!

    某乙:我们已经达成新的合约了,是你没有按照约定迁出户口,我们违约抵消了!

下面通过国晖北京律师事务所许迪律师代理的一则案例,来看一看是如何维护当事人合法权益的吧。

国晖北京- 买家与卖家的“恩怨情仇”,到底是怎么回事呢?

胜诉判决书

国晖北京- 买家与卖家的“恩怨情仇”,到底是怎么回事呢?

    案情简述

    2019年6月22日,某甲作为出卖人,某乙作为买受人,通过第三人某公司的居间服务,签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:买受人向出卖人支付定金200000元,剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转,买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。

    根据约定,双方应当在2020年2月17日之前办理房屋产权过户手续,某乙应当在2020年2月14日之前向原告支付首付款。

    然而某乙一直未支付首付款,某甲未迁出户口,双方都认为对方违约,互相诉至法院。

国晖北京- 买家与卖家的“恩怨情仇”,到底是怎么回事呢?

 依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务

    本院认为,原告于2020年4月24日向被告送达了解除合同通知,双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应于2020年4月24日解除。

    关于原告要求被告支付违约金的请求,涉案买卖合同因被告违约解除,被告应当向原告支付违约金。双方合同虽因被告违约导致解除,但原告未举证证明其因此受到经济损失,故本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平和诚实信用原则,酌情确定被告赔偿原告违约金200000元,对原告此项请求的合理部分,本院予以支持。

    关于被告反诉要求原告返还定金的请求,因双方在补充协议中约定被告违约时,应向原告支付违约金,被告向原告支付的全部款项应冲抵违约金,多退少补。依据上述约定,被告已交定金应当冲抵本院判决被告向原告支付的违约金,故对被告要求原告返还定金的请求不予支持。

国晖北京- 买家与卖家的“恩怨情仇”,到底是怎么回事呢?

    本案中,涉案买卖合同未能依约履行,系被告违约所致,原告有权依据合同约定选择继续履行合同或解除合同,在被告延期付款的情况下,原告虽在某公司的推动下,与被告就履行合同的问题进行过协商,但原告并不因此丧失合同解除权。

    《民法典》第五百六十六条第二款规定,合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但当事人另有约定的除外。

    那么合同解除了,违约金条款是否适用呢?

    最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定:“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。”

    若合同因违约而解除,违约金条款可继续适用,但违约金过分高于因解约造成的损失的,对于超过部分,人民法院可以根据当事人的请求予以调整。

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