国晖北京-退租未提前30日通知,如何承担违约责任?

发布日期:

2023-03-06
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国晖北京律师事务所

如承租人提前退租,出租人很难在退租次日就找到新承租人,为了避免房屋闲置导致的租金损失,于是,房屋租赁合同往往约定“提前退租需提前30日通知”,但有时事发突然,承租人也是刚刚得知到自己要搬家了,无法提前30日通知,应如何承担违约责任呢?

案情简述

康先生在北京市朝阳区有一套住房,登记在其名下,现康先生有意出租,将房屋交给某房产公司托管,2021823日,康先生(甲方)、承租人曹先生(乙方)、房产公司三方签订《租赁合同》,约定康先生将该房屋出租给曹先生居住使用,租赁期限自202191日至2023831日,租金每月10000元,押金10000元,租金支付方式为押一付三。康先生向房产公司支付佣金10000元。

《租赁合同》约定了违约责任:租赁期内,甲方需提前收回该房屋的,应提前30日通知乙方,扣除乙方应承担的各项费用后,将剩余租金及押金退还乙方,并按月租金的100%向乙方支付违约金,同时,如甲方未提前30日通知的,则不足30日的部分,还需每日按日租金的100%向乙方支付租期补偿金;乙方提前退租的,应提前30日通知甲方,并按月租金的100%向甲方支付违约金,同时,如乙方未提前30日通知的,则不足30日部分,还需每日按日租金100%标准向甲方支付租金。

可见,提前退租和提前收房的违约责任是对等的,提前30天通知是最“省钱”的做法,尽管如此,也要承担一个月租金数额的违约金。最“费钱”的做法便是“当天走人”,这样总共需承担2个月租金数额的违约金;在提前30天通知和“当天走人”之间,越靠近30天,需承担的违约金越少,越靠近“当天走人”,需承担的违约金越高。

康先生按时交房,曹先生按时支付押金和前3个月租金,顺利入住。

曹先生并非不在意违约金,也深知通知越早违约金越低的道理,但20211211日,曹先生的工作临时发生变动,便于当天从该房屋中搬走并于当日告知房产公司的工作人员。房产公司前往该房屋验收,房租原有的家具均完好无损,也未留下任何垃圾。

案件分析

依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。关于违约金,《租赁合同》约定了承租人提前解除合同的条件,符合合同约定的条件,承租人可以提前解除合同,即提前30日通知并承担月租金100%的违约金,如果未提前30日通知,不足30日的部分需按照日租金的100%支付租金。曹先生在租赁期限届满前退租,且于解除租赁合同当日通知,未按照合同约定履行提前30日通知的义务,应当承担20000元的违约金。对于仅居住两个半月的曹先生,只能说一句:血亏!

在北京市建委发布的《北京市房屋租赁合同》模板中,也对承租人提前退租和出租人提前收回房屋的违约责任做了约定:“租赁期内,甲方需提前收回该房屋的,应提前x日通知乙方,将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的x%支付违约金。”和“租赁期内,乙方需提前退租的,应提前x日通知甲方,并按月租金的x%支付违约金。”提前多少日通知和违约金的比例需由当事人协商,提前30日通知已经成为惯例,但额外支付一个月数额的违约金略高,因为出租人往往能在30日内找到合适的新承租人,如此一来,原承租人和新承租人可以无缝衔接,于出租人而言便几乎没有损失,无非是多验收和交接一次房屋。

虽然对于提前退租和提前收房的违约责任是对等的,但根据生活经验判断,显然承租人提前退租的几率更大,因为根据“买卖不破租赁”的原则,及时在租期内出租人将房屋出卖,也不会导致提前收房。从承租人的角度出发,在签订房屋租赁合同时,可尝试协商降低提前退租需承担的违约金。不妨询问出租人是否同意如下方案:无论是否提前30天通知,只要在退租次日找到新承租人,就不额外承担违约金,如未在次日找到新承租人,承担房屋闲置天数*日租金数额的违约金,这样能将承租人提前退租的损失降到最低。

法条链接

《民法典》第585条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

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